La morosidad sigue siendo el problema que más tensiona el día a día de las comunidades: cuando dos o tres propietarios dejan de pagar, la comunidad arrastra el impago con el resto de vecinos, se retrasan reparaciones y las derramas se hacen más gravosas para quienes sí cumplen. A la dificultad de fondo se ha sumado un cambio procesal relevante: desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia, con carácter general hay que intentar una solución extrajudicial antes de acudir al juzgado y, sobre todo, hay que poder demostrar que se ha intentado.
Esto ha generado dudas muy concretas en las comunidades: ¿basta con enviar una carta? ¿Qué pasa si el propietario no recoge el aviso? ¿Hay que esperar a una nueva junta? Vamos por partes.
Qué es el MASC y por qué afecta a la reclamación de cuotas
Los llamados medios adecuados de solución de controversias (MASC) son vías de acuerdo previas al pleito: negociación entre las partes o a través de abogados, mediación, conciliación privada, oferta vinculante confidencial, opinión de un experto independiente… La ley los configura como requisito de procedibilidad en buena parte de los asuntos civiles: sin acreditar el intento, la demanda puede no admitirse a trámite.
En materia de comunidades esto significa que, antes de presentar la reclamación judicial de cuotas o derramas impagadas, conviene articular y documentar una propuesta formal de pago dirigida al propietario deudor. Existe debate doctrinal y resoluciones dispares sobre el alcance exacto de la exigencia en determinados procedimientos —por ejemplo, en el proceso monitorio o en los supuestos legalmente excluidos—, por lo que la posición prudente es la misma en todos los casos: dejar rastro escrito del intento de acuerdo, porque no cuesta nada y evita que el pleito se caiga por un motivo formal.
El burofax: la prueba que suele resolver el problema
La duda más habitual es qué ocurre cuando el deudor «desaparece» o simplemente no recoge las comunicaciones. La tendencia de los tribunales que ya se han pronunciado es razonable: si la comunidad ha utilizado un medio fehaciente, con constancia de contenido, fecha y resultado, y el destinatario rehúsa recibirlo o no lo retira, el intento se considera acreditado. Nadie puede bloquear el acceso a la justicia del acreedor simplemente ignorando el correo.
Ahora bien, no vale cualquier burofax. La Audiencia Provincial de Barcelona, en su auto n.º 32/2026, de 29 de enero, confirmó la inadmisión de un monitorio porque el requerimiento previo se limitaba a reclamar el pago y a «quedar a la espera de noticias»: un simple requerimiento de pago no es un MASC. Hace falta una invitación expresa a negociar. Según los criterios unificados de las secciones civiles de esa misma Audiencia (octubre de 2025), no es necesario incluir una propuesta concreta de acuerdo, pero sí manifestar la voluntad de negociar de buena fe y definir con claridad qué se negocia; y si el destinatario no recoge el envío, el intento se tiene por hecho.
De ahí la importancia del burofax con acuse de recibo y certificación de texto, enviado al domicilio designado por el propietario a efectos de notificaciones y, en su defecto, al piso o local de la comunidad. Recomendaciones prácticas:
- Identificar con claridad la deuda: conceptos, periodos, importes y saldo total.
- Incluir una invitación expresa a negociar la deuda (por ejemplo, ofreciendo un fraccionamiento o una reunión), con un plazo de respuesta, y precisar que la negociación alcanza también a las cuotas que se sigan devengando hasta que la situación se regularice.
- Advertir de las consecuencias del impago: reclamación judicial, intereses, costas y gastos.
- Conservar el justificante de envío, el texto certificado y el resultado de la entrega en el archivo de la comunidad.
Antes del burofax: el acuerdo de la junta y el certificado de deuda
El burofax no sustituye la base documental que exige el libro quinto del Código Civil de Cataluña en materia de propiedad horizontal. Para reclamar con solidez, la comunidad debe tener en orden:
- Presupuesto y cuotas aprobadas en junta, con el acta correspondiente.
- Acuerdo de liquidación de la deuda del propietario y de ejercicio de la reclamación, adoptado en junta y reflejado en acta.
- Certificación de la deuda emitida por quien ejerce la secretaría, con el visto bueno de la presidencia.
- Notificación de ese acuerdo al propietario deudor, en la forma prevista legalmente.
Conviene recordar además dos reglas que suelen desconocerse: en Cataluña, los pisos y locales quedan afectos al pago de los gastos comunes correspondientes al año en curso y a los cuatro años anteriores, lo que permite dirigirse también contra el nuevo titular en caso de transmisión; y el propietario que debe cuotas vencidas puede verse privado del derecho de voto en junta, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado.
Un protocolo de morosidad evita improvisar
Las comunidades que reclaman bien no son las que tienen mejores vecinos, sino las que tienen un procedimiento escrito y automático. Una pauta que funciona:
- Aviso informal (correo electrónico o carta) al primer recibo devuelto.
- Segundo aviso al mes siguiente, con detalle del saldo y gastos de devolución.
- A los tres impagos, requerimiento fehaciente (burofax) que advierte de la reclamación e interrumpe la prescripción. Conviene tener claro que este primer burofax todavía no es el MASC: la deuda seguirá creciendo y lo que se reclame después no coincidirá con lo que se requirió.
- Inclusión del asunto en el orden del día de la siguiente junta para aprobar la liquidación de la deuda, acordar su reclamación y facultar a la presidencia y a la administración para negociar.
- Después de la junta, con la deuda ya liquidada y certificada: burofax de invitación a negociar por la totalidad de lo adeudado. Ese es el MASC propiamente dicho, y por eso debe hacerse en este momento y no antes: la ley exige que lo que se negocia se corresponda con lo que luego se reclama.
- Sin respuesta en el plazo dado, o sin acuerdo: procedimiento monitorio de propiedad horizontal con la certificación de la deuda y la acreditación del intento. La ley da un año desde el intento para presentar la demanda; si pasan meses y la deuda ha aumentado, lo prudente es enviar una nueva invitación actualizada antes de demandar.
- Seguimiento de los acuerdos de fraccionamiento: si se incumplen, se reactiva el expediente sin nuevas prórrogas.
Ordenado así, el calendario cumple la exigencia legal de intento de acuerdo sin tener que repetir trámites y, en la práctica, resuelve una parte importante de los impagos sin pleito, que es el objetivo real.
Errores que encarecen la reclamación
Los más frecuentes: confundir el requerimiento de pago con el intento de acuerdo, o enviarlo antes de que la junta haya liquidado la deuda, de modo que lo negociado no coincide con lo reclamado; dejar pasar los años y perder cuotas por el paso del tiempo; reclamar sin acuerdo de junta que respalde la liquidación; notificar a un domicilio obsoleto sin agotar las vías previstas; pactar quitas o aplazamientos sin cobertura en un acuerdo de la comunidad; o mezclar en la misma reclamación deudas de cuotas con indemnizaciones por daños, que siguen un cauce distinto. También es un error tratar de forma desigual a distintos deudores: la comunidad debe actuar con el mismo criterio para todos, lo que refuerza su posición si el asunto acaba en el juzgado.
En Bufet Prieto llevamos desde 1983 ocupándonos de la administración de comunidades en Granollers, Mataró y comarcas, y desde 1990 también de la reclamación judicial de deudas comunitarias desde nuestra área de abogacía. Si su comunidad acumula impagos o no sabe si la documentación está en orden para reclamar, póngase en contacto con nosotros y revisaremos el expediente caso por caso.
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