En el despacho recibimos con frecuencia la misma consulta, formulada casi con las mismas palabras: “ha fallecido mi padre, el piso es para mis hermanos y para mí, ¿y ahora qué hacemos?”. Detrás de esa pregunta hay un calendario fiscal que corre desde el día del fallecimiento, una serie de trámites que deben hacerse en un orden determinado y decisiones —sobre todo la del valor que se declara— que condicionan lo que ocurrirá años después si se vende la vivienda.
Este artículo resume, desde la práctica diaria con familias de Granollers, Mataró y el conjunto del Vallès Oriental y el Maresme, cómo se ordena una herencia con inmueble en Cataluña. La sucesión se rige aquí por el libro cuarto del Código Civil de Cataluña, que tiene reglas propias y bastante distintas de las del Código Civil español.
1. Los primeros pasos: qué papeles hacen falta y en qué orden
Antes de pensar en impuestos hay que saber quién hereda y qué se hereda. La secuencia habitual es esta:
- Certificado literal de defunción, que se solicita al Registro Civil.
- Certificado de actos de última voluntad y certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Se piden pasados quince días hábiles desde el fallecimiento.
- Copia autorizada del testamento ante el notario que lo custodia. Si no hay testamento, hay que tramitar una declaración de herederos ante notario.
- Inventario de bienes y deudas: nota simple del Registro de la Propiedad, recibo del IBI, saldos bancarios a fecha de fallecimiento, préstamos pendientes, cuotas de comunidad atrasadas, etc.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dos advertencias prácticas. La primera: en Cataluña conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario cuando existan dudas sobre las deudas del causante; permite responder solo hasta donde alcance lo heredado, pero exige cumplir con rigor sus formalidades y plazos. La segunda: la legítima catalana no es una cuota del inmueble, sino un derecho de crédito a favor de los legitimarios —normalmente los hijos— equivalente a una parte del valor de la herencia. Saber si hay legitimarios y cómo se les va a pagar debe decidirse antes de firmar la escritura, no después.
2. Impuesto de sucesiones y plusvalía: el reloj de los seis meses
El impuesto sobre sucesiones y donaciones lo gestiona en Cataluña la Agència Tributària de Catalunya. El plazo general de presentación es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga si se pide dentro de los primeros meses del plazo, lo que retrasa la presentación pero no evita los intereses correspondientes.
La normativa catalana prevé reducciones por parentesco y una bonificación en la cuota para cónyuge, descendientes y ascendientes que, en herencias de patrimonio medio, reduce mucho —a veces hasta casi anular— el importe a pagar. Existe además una reducción específica por la vivienda habitual del causante, sujeta a requisitos de parentesco y a un compromiso de mantenimiento del inmueble durante un número de años. Cada caso tiene sus condiciones, así que conviene calcular antes de firmar: hay decisiones de reparto que encarecen o abaratan sensiblemente la factura.
En paralelo corre la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), que se liquida en el ayuntamiento donde está el piso —Granollers, Mataró, Cardedeu, Argentona, la Garriga…—. En transmisiones por herencia el plazo también es de seis meses, ampliable a un año a solicitud del interesado. Desde la reforma del impuesto existen dos sistemas de cálculo y el contribuyente puede optar por el más favorable; además, si no ha habido incremento de valor entre la adquisición por el causante y el fallecimiento, no hay que tributar, aunque sí presentar la declaración y acreditarlo con las escrituras.
3. Somos varios herederos: del proindiviso al reparto ordenado
Mientras no se reparte, los herederos forman una comunidad hereditaria: todos son titulares del conjunto, nadie lo es de un bien concreto. Cuando se adjudica el piso a los hermanos por cuotas se pasa a un proindiviso, situación que la ley no favorece porque exige unanimidad para las decisiones importantes (vender, hipotecar, hacer obras de calado).
Las salidas habituales son tres:
- Adjudicar el piso a uno solo, compensando a los demás con dinero u otros bienes de la herencia. Si el inmueble es indivisible y la compensación es en metálico, el exceso de adjudicación suele tener un tratamiento fiscal más benigno que una compraventa, pero conviene comprobarlo caso por caso.
- Vender y repartir el precio, la opción más limpia cuando nadie va a usar la vivienda.
- Mantener el proindiviso con un pacto escrito sobre gastos, uso y eventual alquiler. Es la solución más frágil: cualquier copropietario puede pedir en todo momento la división de la cosa común y, si no hay acuerdo, acabar en una subasta judicial.
Cuando la relación familiar está tensa, la mediación o una negociación conducida por abogados suele ser mucho más rápida y barata que un procedimiento de división judicial. Puede consultar nuestro servicio de herencias y sucesiones.
4. El valor declarado condiciona la venta futura
Este es el punto que más sorpresas genera. El valor que se consigna en la escritura de herencia tiene un doble efecto:
- Es la base del impuesto de sucesiones, con el valor de referencia de Catastro como suelo mínimo de valoración en la mayoría de los casos.
- Será el valor de adquisición a efectos del IRPF el día que se venda el piso. Cuanto más bajo se declare, mayor será la ganancia patrimonial —y el impuesto— en la venta posterior.
Dicho de otro modo: como en Cataluña la cuota de sucesiones está muy bonificada para hijos y cónyuge, declarar un valor artificialmente bajo suele ahorrar poco hoy y costar bastante mañana. Conviene hacer números con los dos escenarios antes de firmar. Si la intención es vender a corto plazo, le será útil nuestra guía de venta de inmuebles.
5. Mientras tanto: comunidad, suministros y gastos corrientes
Aunque la herencia no esté formalizada, el piso genera gastos. Es importante comunicar el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios, porque el inmueble queda afecto a las cuotas impagadas de la anualidad en curso y de los ejercicios anteriores que fija la normativa catalana de propiedad horizontal: quien lo recibe puede encontrarse respondiendo de deudas ajenas. Lo mismo ocurre con el IBI, las tasas municipales, el seguro del hogar y los suministros, que deben ponerse a nombre de los nuevos titulares para evitar cortes o recargos.
Cada herencia tiene su propio mapa: testamento o intestada, legitimarios, deudas, usufructo del cónyuge, hermanos que no se ponen de acuerdo… En Bufet Prieto acompañamos a familias de Granollers, Mataró y toda la comarca en todo el recorrido: documentación, escritura, liquidación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía, reparto y, si procede, venta del inmueble.
Contacte con el despacho o consulte nuestro servicio de herencias y sucesiones para una primera orientación sobre su caso.
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