He heredado un inmueble: qué hacer
Una herencia con un piso, una casa o un local mezcla dos problemas que casi nadie resuelve a la vez: el jurídico y fiscal (aceptar, repartir, pagar los impuestos en plazo) y el inmobiliario (cuánto vale, quién se lo queda, cómo se vende y a qué precio). En Bufet Prieto somos abogados y agentes inmobiliarios, así que lo llevamos todo en el mismo despacho, con un solo interlocutor y sin costes duplicados.
El camino, paso a paso
- Documentación. Certificados de defunción y de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, y la información registral y catastral de cada inmueble.
- Inventario y valoración. Bienes, cuentas y deudas. Valoramos cada inmueble a precio de mercado y lo contrastamos con el valor de referencia del Catastro, que es la base mínima sobre la que Hacienda liquida.
- Decidir cómo se acepta. Aceptación pura, a beneficio de inventario o renuncia, según lo que resulte del inventario. Se rige por el libro cuarto del Código Civil de Cataluña.
- Partición entre herederos. Quién se queda qué, con qué compensaciones. Si hay desacuerdo, negociamos antes de que el conflicto llegue al juzgado.
- Impuestos en plazo. Impuesto de sucesiones ante la Agència Tributària de Catalunya y plusvalía municipal, como regla general dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, aplicando las reducciones y bonificaciones que correspondan.
- Registro de la Propiedad. Inscripción de los inmuebles a nombre de los herederos.
- Y si se decide vender o alquilar: valoración, comercialización, contrato de arras, escritura y reparto del precio conforme a lo pactado, con el cálculo previo de lo que tributará cada heredero en su IRPF.
Por qué hacerlo todo en un mismo despacho
- Una sola valoración coherente. El valor declarado en la herencia condiciona el impuesto de hoy y la ganancia de mañana al vender. Si lo deciden personas distintas, alguien paga de más.
- Plazos coordinados. Se puede buscar comprador mientras se prepara la aceptación, y atender los impuestos con el producto de la venta cuando los plazos lo permiten.
- Neutralidad entre herederos. Un profesional que explica a todos las mismas cuentas evita la mayoría de los conflictos.
- Sin sorpresas para el comprador. Un inmueble heredado que sale al mercado con la documentación revisada se vende antes y mejor.
Preguntas frecuentes
He heredado un piso, ¿qué es lo primero que tengo que hacer?
Reunir tres documentos: el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y la copia auténtica del testamento (o, si no lo hay, tramitar ante notario la declaración de herederos). Con ellos se prepara la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Conviene no dejarlo: los impuestos tienen un plazo de seis meses desde el fallecimiento.
¿Qué impuestos se pagan al heredar un inmueble en Cataluña?
El impuesto sobre sucesiones, que gestiona la Agència Tributària de Catalunya y tiene reducciones por parentesco y por vivienda habitual del fallecido, además de bonificaciones en la cuota para el cónyuge y los descendientes; y la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), que se paga al ayuntamiento donde está el inmueble. Ambos tienen, como regla general, un plazo de seis meses.
¿Puedo vender un piso heredado sin haber aceptado la herencia?
No. Para vender hay que ser propietario, y eso exige aceptar la herencia y adjudicarse el inmueble. Lo que sí es posible es coordinarlo todo: preparar la aceptación mientras se busca comprador y firmar la compraventa a continuación, de modo que los impuestos se paguen con el dinero de la venta cuando los plazos lo permiten.
Somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo, ¿qué se puede hacer?
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Lo habitual es pactar una de tres salidas: que uno se quede el inmueble compensando a los demás, venderlo a un tercero y repartir el precio, o mantenerlo alquilado repartiendo la renta. Si no hay acuerdo, cualquier cotitular puede pedir judicialmente la división, que suele acabar en subasta y casi siempre en peor precio: por eso insistimos en negociar antes.
¿Qué pasa si la herencia tiene deudas?
El heredero responde de las deudas del fallecido. El derecho catalán permite aceptar a beneficio de inventario, de forma que solo se responde con los bienes de la propia herencia y no con el patrimonio personal. También se puede renunciar. Es una decisión que hay que tomar con el inventario de bienes y deudas delante, antes de firmar nada.
¿Cuánto tributa después la venta del piso heredado?
En el IRPF tributa la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que se declaró el inmueble en el impuesto de sucesiones, más gastos. Por eso valorar bien el inmueble al heredar no es un trámite: un valor artificialmente bajo abarata sucesiones pero encarece la venta posterior. Lo calculamos en conjunto antes de presentar nada.
Información general y divulgativa, revisada en septiembre de 2026; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal sobre su caso. Los plazos, reducciones y bonificaciones dependen de cada situación y de la normativa vigente en cada momento. Servicios de abogacía prestados por Jesús Prieto Santos, abogado; intermediación inmobiliaria por Bufetprieto, S.L., AICAT n.º 9372.