En los dos artículos anteriores repasamos un siglo de limitaciones del alquiler y cómo la Ley del Suelo de 1998, la burbuja y el pinchazo de 2008 explican la escasez de hoy. Falta el capítulo humano y patrimonial de aquella crisis: cuántas familias perdieron su casa, cuántos alquileres terminaron en un juzgado, a qué precio cambiaron de manos las viviendas y quién salió ganando. Es un capítulo que conviene contar con números oficiales, porque sobre él se han construido muchas consignas y pocas cuentas.
1. El desahucio hipotecario: las cifras que existen (y las que no)
La primera dificultad es que en España nadie contó, mientras ocurría, cuántos hogares perdían su vivienda. El Consejo General del Poder Judicial publica desde 2007 las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados, pero cada procedimiento puede afectar a varias fincas y no todas son viviendas habituales: hay locales, garajes, segundas residencias y promociones enteras. El Banco de España no empezó a preguntar a las entidades por las entregas de vivienda hasta 2013, y dejó de hacerlo en 2016, cuando el INE asumió la estadística a partir de los registros de la propiedad. Las tres series miden cosas distintas y ninguna cubre el periodo completo.
Con esa cautela, el cuadro es este. Entre 2008 y 2014 se iniciaron en los juzgados 578.546 ejecuciones hipotecarias, unas 82.600 al año, frente a 25.943 en 2007. El pico fue 2009-2010, con más de 93.000 anuales; 2012, el año del rescate bancario, volvió a superar las 91.000. Después la curva baja hasta el mínimo de 2019 (17.411) y, dato a vigilar, vuelve a subir: 23.164 en 2024 y 31.416 en 2025, un 35,6 % más, con Cataluña otra vez a la cabeza (9.370). Sumando todo el ciclo, de 2008 a 2019 se abrieron unas 770.000 ejecuciones hipotecarias.
¿Cuántas de esas ejecuciones acabaron con una familia fuera de su vivienda habitual? La serie del Banco de España, que solo cubre de 2012 a 2015, es la más precisa: en esos cuatro años las entidades recibieron 126.443 viviendas habituales de sus deudores, 58.762 de ellas mediante dación en pago y el resto por adjudicación judicial. En 2012 fueron 32.490; en 2015, 29.327. Es decir, en plena crisis unas 30.000 familias al año perdían la casa en la que vivían, y eso sin contar 2008-2011, los años peores, de los que no hay dato. El INE, que cuenta desde 2014 las ejecuciones inscritas en el Registro sobre vivienda habitual, da 34.680 en 2014, 21.064 en 2016, 5.177 en 2019 y 8.921 en 2024. En 2014 el propio INE señalaba que seis de cada diez hipotecas ejecutadas se habían firmado entre 2005 y 2008, el último tramo de la burbuja.
Ninguna fuente oficial ofrece un total cerrado. Las organizaciones de afectados hablan de 684.385 «desahucios» entre 2008 y 2019, pero esa cifra suma dos series del CGPJ que no son comparables y mezcla hipoteca y alquiler. Si se cruzan los datos del Banco de España y del INE y se proyectan sobre los años sin estadística, la estimación prudente es que entre 150.000 y 250.000 hogares perdieron su vivienda habitual en propiedad entre 2008 y 2019. Es un orden de magnitud, no una cifra exacta, y conviene decirlo así.
2. Del desahucio hipotecario al desahucio del inquilino
La segunda parte de la pregunta, cuántos alquileres se acabaron, tiene una respuesta más sorprendente. Desde 2013 el CGPJ desglosa los lanzamientos practicados, es decir, los desalojos efectivos, según su origen. Y desde el primer año de la serie, el desahucio de alquiler supera al hipotecario: en 2013, de 67.189 lanzamientos, el 57 % derivaba de un impago de renta y el 38 % de una ejecución hipotecaria. Con los años la brecha se ensancha: en 2019 el alquiler ya era el 68 %; en 2025, de 25.540 lanzamientos, 18.317 (el 72 %) fueron por impago del alquiler y solo 4.346 por hipoteca.
Sumando la serie, entre 2013 y 2025 se practicaron en España unos 629.000 lanzamientos: cerca de 390.000 por impago del alquiler y unos 206.000 por ejecución hipotecaria. Cataluña es, todos los años, la comunidad con más desalojos: entre el 22 % y el 27 % del total nacional, con picos de 16.006 en 2013 y 15.606 en 2014 (10.009 de ellos de alquiler). En 2025 fueron 6.814, de los que 5.025 de alquiler.
Dos matices importantes. El primero: estas cifras recogen solo los alquileres que terminaron en un juzgado. Los contratos que no se renovaron, las subidas que expulsaron al inquilino sin pleito o las viviendas que salieron del alquiler no están en ninguna estadística. El segundo: el desahucio por impago de renta no es, en la inmensa mayoría de los casos, el de un fondo contra una familia, sino el de un pequeño propietario que lleva meses sin cobrar y que, mientras tanto, sigue pagando su hipoteca, el IBI y la comunidad. En nuestra experiencia gestionando alquileres desde 1983, el propietario que llega al lanzamiento ha perdido antes entre ocho y catorce meses de renta. Es un daño del que se habla poco.
3. Qué pasó con las viviendas: de los bancos a la Sareb y de la Sareb a los fondos
Las viviendas de las que se desprendieron las familias no desaparecieron. Siguieron un camino bastante reconocible: primero a los balances de los bancos y cajas, después al «banco malo» y a las carteras que la banca vendió, y finalmente a grandes inversores internacionales y, en parte, a particulares que compraron en el momento más bajo del ciclo.
La Sareb. Constituida en noviembre de 2012 como condición del rescate europeo, recibió de las nueve entidades intervenidas 198.211 activos por 50.781 millones de euros: 90.765 préstamos a promotores (39.438 millones) y 107.446 inmuebles (11.343 millones). Los activos valían en libros unos 107.000 millones; se traspasaron con un descuento medio del 53 %, y la Sareb los pagó con bonos avalados por el Estado. Nació con 4.800 millones de recursos propios, el 55 % de bancos y aseguradoras privadas y el 45 % del FROB, y con la promesa de dar una rentabilidad del 14-15 % anual a sus accionistas. Nunca ocurrió: en 2016 el capital se redujo a cero, en 2021 Eurostat obligó a contabilizar sus 35.000 millones de deuda como deuda pública y en 2022 el Estado tomó el control (50,14 %). Las pérdidas no han dejado de crecer: 1.506 millones en 2022, 2.198 en 2023, 2.826 en 2024 y 3.140 millones en 2025. A cierre de 2025 debía todavía 27.790 millones y ha reconocido que no podrá devolverlos antes de su disolución, prevista para noviembre de 2027. En positivo, ha destinado algo más de 11.500 viviendas a alquiler social y en 2025 empezó a traspasar hasta 40.000 viviendas y 2.400 suelos a la nueva empresa pública de vivienda.
Las carteras de la banca sana. Entre 2014 y 2019 las grandes entidades vendieron a fondos de inversión sus activos inmobiliarios con descuentos que explican buena parte de la respuesta a «quién salió beneficiado». Catalunya Banc vendió en 2014 a Blackstone una cartera de 40.000 hipotecas («Hércules») por unos 3.600 millones; Banco Popular, ya absorbido por el Santander, traspasó en 2017 a Blackstone el 51 % de 30.000 millones brutos en inmuebles y créditos («Quasar») valorados en 10.000; BBVA cedió a Cerberus el 80 % de un negocio de 13.000 millones brutos valorado en 5.000; CaixaBank vendió a Lone Star el 80 % de 12.800 millones brutos por una valoración de 7.000, y el Sabadell traspasó a Cerberus unos 6.400 millones brutos por 3.500. En conjunto, más de 70.000 millones de euros en activos inmobiliarios cambiaron de manos con descuentos de entre el 43 % y el 67 % sobre su valor bruto.
La vivienda pública vendida. El caso más conocido no es bancario. En 2013 la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid vendió a Fidere, filial de Blackstone, 1.860 viviendas protegidas con sus garajes y trasteros por 128,5 millones, menos de 70.000 euros por vivienda; el mismo año la Comunidad de Madrid vendió 2.935 viviendas del IVIMA a Encasa Cibeles (Goldman Sachs y Azora) por 201 millones. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló la segunda venta en 2019, decisión confirmada por el Supremo, y el Tribunal Supremo reconoció en diciembre de 2024 el derecho de retracto a algunas familias de la EMVS, aunque en abril de 2025 lo denegó a otras cuarenta. En marzo de 2026 Blackstone vendió Fidere entera, unas 5.300 viviendas, a Brookfield por 1.050 millones de euros.
Quién es el casero hoy. Blackstone, que invirtió unos 24.000 millones en España entre 2014 y 2021, es el mayor propietario privado de vivienda en alquiler del país, con unas 19.600 viviendas en alquiler según la investigación de Civio de 2026 (13.000 de ellas en Madrid) a través de sociedades como Testa, Albirana o Fidere, además de controlar los gestores de activos Anticipa y Aliseda. Pero el fenómeno más amplio es la concentración: según el Catastro, unos 27.000 titulares con más de diez viviendas poseen 1.046.188 viviendas, el 4,3 % del parque; el mayor de todos, con más de 49.000, sigue siendo la Sareb. Un informe del Ministerio de Derechos Sociales y Consumo con el CSIC cifra en 626.000 los inmuebles en manos de grandes tenedores en 2025, frente a 138.000 en 2008, y sitúa en el 61 % la parte del alquiler que está en manos de multiarrendadores y sociedades. Conviene no confundir: la gran mayoría de esos multiarrendadores son particulares con dos o tres pisos, no fondos.
4. Quién pagó y quién ganó
Pagó el contribuyente. La última nota del Banco de España sobre las ayudas a la banca (datos a 2018) cifra los recursos públicos netos comprometidos en 65.725 millones de euros, de los que apenas se habían recuperado 5.225. El Tribunal de Cuentas elevó la factura a 71.833 millones a 1 de enero de 2022 y Eurostat calcula que el apoyo al sector financiero generó un déficit acumulado de 74.225 millones entre 2008 y 2022, el 5,6 % del PIB. A eso hay que sumar la Sareb, cuya deuda avalada de 35.000 millones pasó a ser deuda pública en 2021 y cuyas pérdidas finales nadie se atreve a cerrar: las estimaciones van de 16.500 a más de 35.000 millones.
Pagaron las familias. Las que perdieron la vivienda perdieron también, en la mayoría de los casos, lo que habían pagado y siguieron debiendo la diferencia entre la deuda y el valor de adjudicación, porque la dación en pago nunca fue general: solo se abrió, con requisitos estrictos, en el Código de Buenas Prácticas de 2012. Pagaron también los pequeños propietarios con inquilinos insolventes y, de otra forma, los jóvenes que no pudieron comprar en la década sin construcción que siguió.
Ganaron quienes compraron barato y pudieron esperar. No hay cifras públicas de rentabilidad de los fondos, y sería injusto inventarlas. Pero los datos conocidos hablan por sí solos: las carteras se compraron a entre un 43 % y un 67 % de descuento cuando el precio de la vivienda había caído un 31 % desde 2008 (valor tasado: de 2.101 a 1.456 euros por metro cuadrado) y se han gestionado durante una recuperación que ha devuelto los precios al máximo de 2008; las 1.860 viviendas de la EMVS costaron 128,5 millones y forman parte de una sociedad vendida trece años después por 1.050. También ganaron, a menor escala, los particulares que compraron entre 2013 y 2015 y los bancos que, saneados con dinero público, pudieron vender sus activos con pérdidas ya provisionadas. En términos de equidad, lo discutible no es que alguien comprara barato, que es lo que ocurre en toda crisis, sino que el riesgo lo asumiera el Estado y la ganancia la recogiera el inversor privado.
5. Lo que cambió para siempre: menos propietarios, más inquilinos
El efecto estructural de todo lo anterior se ve en la Encuesta de Condiciones de Vida. En 2008 el 79,6 % de los hogares vivía en propiedad y el 14,2 % en alquiler; en 2024, el 73,6 % en propiedad y el 20,4 % en alquiler, el máximo en cuatro décadas. La propiedad con hipoteca ha caído del 31,3 % de los hogares en 2010 al 24,4 % en 2025: las generaciones que llegaron a la edad de comprar después de 2008 no pudieron hacerlo, y la demanda que no compra alquila. Es el mismo fenómeno que explicamos en el artículo anterior, visto desde el otro lado: cada punto que baja la propiedad son unos 190.000 hogares más buscando un alquiler en un parque que no creció.
6. Lo que aprendimos (o deberíamos haber aprendido)
Desde un despacho que ha llevado ejecuciones hipotecarias, desahucios de alquiler y daciones en pago en Granollers y Mataró durante todos esos años, las lecciones son bastante concretas.
Para quien debe. La crisis cambió el derecho hipotecario más que cualquier reforma anterior: la sentencia Aziz del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (2013) obligó a que el juez de la ejecución pudiera examinar las cláusulas abusivas; la Ley 1/2013 suspendió los lanzamientos de deudores vulnerables, suspensión prorrogada hasta hoy; la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario exige doce cuotas impagadas para el vencimiento anticipado y limita los intereses de demora; el Código de Buenas Prácticas, ampliado en 2022, permite reestructurar, quitar y, en último caso, dar la vivienda en pago. Hoy una familia con dificultades tiene herramientas que en 2009 no existían, pero solo sirven si se usan a tiempo: a partir de la tercera cuota impagada conviene buscar asesoramiento, no a partir de la demanda.
Para quien alquila su vivienda. El dato de que tres de cada cuatro desahucios son de alquiler no debe leerse como una guerra entre caseros e inquilinos, sino como la prueba de que el sistema de garantías no funciona. Un propietario que tarda entre diez y catorce meses en recuperar su vivienda, y que además debe intentar antes una negociación (el requisito de actividad negociadora previa, obligatorio desde 2025), terminará subiendo el precio para cubrir el riesgo, exigiendo avales imposibles o retirando la vivienda del mercado. Las soluciones pasan por seguros de impago y garantías públicas que protejan a los dos, y por procedimientos rápidos cuando no hay vulnerabilidad: lo trataremos en el próximo artículo.
Para quien invierte. El retracto reconocido por el Supremo a los inquilinos de la EMVS y la nulidad de la venta del IVIMA recuerdan que la vivienda pública no es un activo cualquiera, y que las operaciones que ignoran los derechos de los ocupantes acaban en los tribunales. Y el repunte de ejecuciones hipotecarias de 2024 y 2025, con Cataluña en cabeza, avisa de que el ciclo del crédito se ha vuelto a tensar: el euríbor pasó de estar por debajo de cero en 2021 a superar el 4 % en 2023, y las familias que compraron al límite de su capacidad en 2021-2022 empiezan a notarlo.
La crisis de 2008 no solo destruyó empleo y riqueza: cambió quién es dueño de las casas en España. Entenderlo con cifras es el primer paso para que las soluciones que se discuten hoy, y que analizaremos en el próximo artículo, no repitan el reparto de riesgos y beneficios de entonces.
Fuentes principales
- Consejo General del Poder Judicial, Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales: ejecuciones hipotecarias presentadas 2007-2025 y lanzamientos practicados 2013-2025 (notas de prensa anuales, marzo de cada año).
- Banco de España, Procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas, notas de 10/05/2013, 30/07/2015 y 20/07/2016; Nota sobre las ayudas financieras en el proceso de reestructuración, 20/11/2019.
- INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias 2014-2025; Encuesta de Condiciones de Vida (régimen de tenencia); Censos de Población y Viviendas 2011 y 2021.
- Sareb, informes anuales 2022-2025; Banco de España, nota informativa sobre el traspaso de activos a la Sareb, 28/02/2013; Eurostat, decisión sobre la clasificación de la Sareb, marzo de 2021.
- Tribunal de Cuentas, informe de fiscalización del proceso de reestructuración bancaria (datos a 31/12/2021); Eurostat, Supplementary table for the financial crisis, abril de 2023.
- Catastro (datos obtenidos por elDiario.es, noviembre de 2024); Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y CSIC, El problema de la concentración inmobiliaria en España, abril de 2026; Civio, investigación sobre la propiedad de Blackstone en España, mayo de 2026.
- Prensa económica (Expansión, Cinco Días, El Independiente, Vozpópuli, Iberian Property) para los importes de las carteras Hércules, Quasar, Marina, CaixaBank-Lone Star y Sabadell-Cerberus; elDiario.es y Tribunal Supremo (sentencias de 5/12/2024 y 24/04/2025) para la venta de la EMVS; TSJ de Madrid (2019) para la venta del IVIMA.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, valor tasado medio de la vivienda libre (serie trimestral).
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