Cada noviembre recibimos en el despacho la misma consulta por partida doble: propietarios que quieren saber cuánto pueden subir la renta al cumplirse la anualidad del contrato, e inquilinos que han recibido una carta anunciando una subida y no saben si es correcta. Desde 2025 la respuesta ha cambiado: en los alquileres de vivienda ya no se aplica automáticamente el IPC, sino el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV), que elabora y publica el Instituto Nacional de Estadística. Vamos por partes.
Qué es el IRAV y de dónde sale
La reforma del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la ley estatal por el derecho a la vivienda de 2023 estableció un calendario de transición: primero un tope del 2 %, después del 3 %, y a partir del 1 de enero de 2025 un índice nuevo, concebido para que las rentas no se disparen cuando la inflación repunta. Ese índice es el IRAV.
Dos ideas básicas sobre su funcionamiento:
- Lo publica el INE mensualmente. Para actualizar una renta se toma el dato correspondiente al mes que indique el contrato o, en su defecto, el último publicado en la fecha de actualización.
- Opera como límite máximo: aunque el contrato remita al IPC o a otro índice, el incremento no puede superar el resultado de aplicar el IRAV. Si el contrato prevé una subida inferior, manda lo pactado.
Conviene comprobar siempre el dato en la fuente oficial el día en que se hace el cálculo, porque el índice varía mes a mes.
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Sin pacto expreso no hay actualización
Este es el punto que más disgustos provoca. La LAU, en su redacción vigente, parte de que la renta solo se actualiza si las partes lo han pactado expresamente en el contrato. Si el contrato de vivienda guarda silencio sobre la revisión anual, la renta permanece igual durante toda su vigencia, por mucho que suban los precios o los índices.
Además, la actualización tiene reglas de forma que no son un formalismo menor:
- Solo puede aplicarse al cumplirse cada año de vigencia del contrato, no en la fecha que le convenga al propietario.
- Debe notificarse por escrito al inquilino, indicando el porcentaje de variación aplicado. Es muy recomendable un medio que deje constancia (burofax, correo con acuse, o entrega firmada).
- La nueva renta se devenga a partir del mes siguiente a la notificación. No hay efectos retroactivos: si se avisa con seis meses de retraso, no se pueden reclamar esos seis meses de diferencia.
Por el mismo motivo, el propietario que deja pasar varias anualidades sin actualizar difícilmente podrá recuperar después los atrasos acumulados. Los tribunales suelen interpretar esa inactividad prolongada como una renuncia a la subida de los años no reclamados.
Locales de negocio: otro régimen
Todo lo anterior se refiere al arrendamiento de vivienda. En los arrendamientos para uso distinto de vivienda —locales comerciales, oficinas, naves, despachos— rige la libertad de pactos. Ahí la renta se actualiza exactamente como diga el contrato: con el IPC general, con un porcentaje fijo, con escalados por años, o no se actualiza si nada se pactó. El tope del IRAV no se les aplica.
Para un pequeño empresario esto significa que la cláusula de revisión del contrato de local es una de las que más conviene negociar y leer con detalle antes de firmar, porque condicionará el coste del alquiler durante toda la relación. Y para el propietario, que una redacción ambigua («se actualizará anualmente») puede dejarle sin posibilidad práctica de subir nada.
Zonas de mercado residencial tensionado
En Cataluña hay numerosos municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, entre ellos varios del Vallès Oriental y del Maresme. Esa declaración no cambia las reglas de la actualización anual de un contrato ya en vigor —que siguen siendo las del artículo 18 LAU y el IRAV—, sino que afecta sobre todo a la renta inicial de los contratos nuevos, con límites referidos a la renta del contrato anterior o al índice de referencia de precios, según el caso y según quién sea el arrendador.
Es un terreno con matices (vivienda nueva en el mercado, grandes tenedores, obras de rehabilitación recientes, duración del contrato anterior) en el que conviene revisar cada supuesto antes de fijar el precio de un anuncio. Un error en la renta inicial puede arrastrarse durante años y acabar en una reclamación de cantidades cobradas de más.
Tres detalles prácticos que se olvidan
- La fianza. Durante los primeros años de obligado cumplimiento del contrato de vivienda la fianza legal no se actualiza aunque suba la renta. En Cataluña, recuerde que el depósito se gestiona a través del organismo autonómico competente en materia de suelo y vivienda, y que también hay que tramitar su devolución al finalizar.
- Los suministros y la comunidad. Repercutir al inquilino gastos de comunidad o IBI exige pacto escrito y determinación del importe anual; no se «añaden» por la vía de la actualización de renta.
- La fiscalidad. El arrendador declara los rendimientos del capital inmobiliario con los gastos deducibles del ejercicio y, en los alquileres de vivienda habitual, con las reducciones que resulten aplicables según el tipo de contrato y la ubicación del inmueble. Una subida de renta mal documentada complica también la justificación ante Hacienda.
Si es propietario y quiere actualizar la renta sin exponerse a que la subida sea impugnada, o es inquilino y ha recibido una comunicación que no le cuadra, revisamos el contrato, el cálculo y la notificación. También redactamos y gestionamos contratos de vivienda y de local en Granollers, Mataró y comarca. Puede ver nuestro servicio de gestión de alquileres o escribirnos a través de la página de contacto.
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