Es una de las cartas que más disgustos provoca en el despacho. Una familia acepta la herencia, liquida el impuesto de sucesiones con el valor que le han indicado, y un año y medio después recibe una propuesta de liquidación: la Administración entiende que el piso valía bastante más y reclama la diferencia, con intereses. Lo mismo ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando se compra una vivienda de segunda mano.
La buena noticia es que esa valoración no es intocable. Los tribunales llevan años recordando que la Administración no puede decidir cuánto vale un inmueble concreto sin motivar de dónde sale la cifra y sin examinar realmente ese inmueble. Recientemente se ha vuelto a anular una liquidación complementaria en la que el perito fijó el valor sin pisar la vivienda, apoyándose solo en datos catastrales y en imágenes tomadas de una aplicación de mapas. Veamos qué se puede hacer.
Qué es una comprobación de valores y por qué llega tan tarde
Cuando se liquida el impuesto de sucesiones o el de transmisiones patrimoniales, es el contribuyente quien declara el valor del inmueble. La Administración —en Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya para estos tributos cedidos— puede después revisar esa cifra mediante un procedimiento de comprobación de valores.
El plazo para hacerlo es amplio: la deuda tributaria prescribe a los cuatro años, de modo que es perfectamente normal recibir la propuesta uno o dos años después de haber pagado. Por eso conviene conservar toda la documentación de la operación (tasaciones, fotografías, presupuestos de reforma, informes de estado del edificio) durante ese periodo, y no solo hasta que se presenta el impuesto.
El valor de referencia del Catastro: la regla desde 2022
Para las transmisiones realizadas a partir del 1 de enero de 2022, la base imponible del impuesto de sucesiones y donaciones y del de transmisiones patrimoniales es, con carácter general, el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o valor declarado sea superior. Es un valor administrativo, publicado y consultable en la Sede Electrónica del Catastro, que se calcula a partir de datos del mercado por zonas.
Esto cambió el terreno de juego en dos sentidos:
- Si se declara el valor de referencia, en principio no habrá comprobación de valores por este motivo.
- Si se considera que ese valor es superior al de mercado (por el estado real del inmueble, por estar ocupado, por cargas, por obras pendientes), hay que pagar primero y discutir después: se autoliquida y se solicita la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, aportando prueba. En ese procedimiento se pide informe al propio Catastro.
Para transmisiones anteriores a 2022, y en los supuestos en que el valor de referencia no existe o no resulta aplicable, sigue jugando el sistema clásico de comprobación de valores, que es donde más batallas se ganan.
Qué exige la jurisprudencia a las valoraciones de la Administración
Sin entrar en números de sentencia, el criterio consolidado del Tribunal Supremo en materia de comprobación de valores puede resumirse en tres ideas:
- Motivación individualizada. No basta con aplicar coeficientes a un valor catastral ni con remitirse a estadísticas genéricas de la zona. Hay que explicar por qué ese inmueble, con sus características, vale esa cantidad.
- Examen real del bien. Si la Administración emite un dictamen pericial, el perito debe, como regla, visitar el inmueble o justificar de forma convincente por qué no era necesario. Valorar una vivienda desde la pantalla del ordenador, con fotografías de fachada y ficha catastral, difícilmente supera ese estándar.
- Presunción de certeza de lo declarado. Es la Administración quien debe acreditar que el valor declarado no se corresponde con el real, y no el contribuyente quien deba demostrar de entrada que acertó.
Qué hacer si ya ha recibido la liquidación complementaria
Los plazos son cortos y no se recuperan. Como orientación general:
- Propuesta de liquidación: se abre un trámite de alegaciones. Es el momento de aportar fotografías del estado real, informes técnicos, presupuestos de reforma, contratos de arrendamiento o cualquier circunstancia que explique un valor inferior.
- Liquidación ya dictada: cabe recurso de reposición o reclamación económico-administrativa ante la Junta de Finances de la Generalitat, normalmente en el plazo de un mes.
- Tasación pericial contradictoria: prevista en el artículo 135 de la Ley General Tributaria, permite oponer un perito propio al de la Administración. Debe solicitarse dentro del plazo del primer recurso y conviene valorar su coste antes de activarla.
- Suspensión: recurrir no paraliza automáticamente el cobro; hay que pedir la suspensión y, según el caso, aportar garantía.
En herencias hay un efecto añadido: el valor que finalmente se fije es el que servirá de precio de adquisición si después se vende el inmueble. Un valor alto duele en sucesiones, pero reduce la ganancia patrimonial en el IRPF de la venta posterior. Conviene mirar las dos fotografías a la vez, algo que explicamos con detalle en nuestra página de herencias y en la de venta de inmuebles.
Cómo evitar el problema desde el principio
La mejor defensa es la que se prepara antes de firmar o de liquidar el impuesto:
- Consultar el valor de referencia del inmueble antes de escriturar o de presentar la autoliquidación.
- Documentar el estado real de la finca con fotografías fechadas, informes técnicos o una tasación si hay desfase evidente.
- Recordar los plazos en sucesiones: seis meses desde el fallecimiento para el impuesto de sucesiones y para la plusvalía municipal, con posibilidad de prórroga si se solicita en tiempo.
- No aceptar sin más la primera cifra que aparece en una web de anuncios: el mercado de oferta no es el valor de una vivienda concreta.
Si ha recibido una propuesta de valor o una liquidación complementaria por un piso heredado o comprado, revise la fecha de notificación antes que nada: los plazos para alegar o recurrir son de días. En Bufet Prieto estudiamos la motivación del expediente y le decimos con franqueza si merece la pena discutirlo o no. Escríbanos o pida cita en nuestras oficinas de Granollers y Mataró, o consulte nuestro servicio de abogacía.
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