Es una escena que vemos con frecuencia en las comunidades de Granollers, Mataró y todo el Vallès y el Maresme: un propietario anuncia que va a reformar el piso, que va a cerrar la terraza o que va a instalar un equipo en la fachada, y cuando la comunidad pregunta, la respuesta es siempre la misma: «ya lo he presentado en el ayuntamiento, está todo en regla». A partir de ahí se da por supuesto que el Consistorio lo ha autorizado y que la junta no tiene nada que decir. Ninguna de las dos cosas es cierta.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha vuelto a subrayar recientemente una idea con muchas consecuencias prácticas: las comunicaciones previas y las declaraciones responsables no son actos administrativos. Son manifestaciones privadas del interesado; su simple presentación no expresa la voluntad de la Administración, no equivale a una autorización tácita y no inicia por sí sola un procedimiento. Conviene entender qué significa esto cuando las obras afectan a un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Qué es realmente una comunicación previa o una declaración responsable
En materia de obras menores y de determinadas actividades, muchos ayuntamientos han sustituido la licencia clásica por estos instrumentos: el interesado declara que cumple los requisitos legales, que dispone de la documentación técnica y que se compromete a mantener esas condiciones, y con esa presentación puede iniciar la obra.
Lo que no ocurre es que la Administración haya examinado y aprobado nada. El control municipal es posterior: el ayuntamiento conserva la potestad de comprobar, requerir subsanación, ordenar la paralización de los trabajos o exigir la reposición a su estado original si lo declarado no se ajusta a la realidad o a la normativa urbanística. Dicho de otro modo: la comunicación previa permite empezar, pero no blinda a quien la presenta.
De ahí la relevancia del criterio del Supremo. Si no hay acto administrativo, tampoco hay un «derecho adquirido» que oponer frente a la comunidad o frente al propio ayuntamiento. Y si la declaración contiene datos inexactos u omite elementos relevantes —por ejemplo, que la obra afecta a elementos comunes—, sus efectos pueden decaer.
Licencia municipal y acuerdo de la junta son dos planos distintos
Este es probablemente el malentendido más extendido. El control urbanístico municipal y el régimen de la propiedad horizontal funcionan en paralelo y no se sustituyen:
- El ayuntamiento vela por la legalidad urbanística, la seguridad y la edificación. No entra a valorar si el propietario tiene permiso de sus vecinos.
- La comunidad vela por la integridad de los elementos comunes, la estética del edificio y el respeto a los títulos y a los estatutos. No decide sobre urbanismo.
Por eso puede perfectamente darse el caso de una obra correcta desde el punto de vista municipal pero contraria al régimen de propiedad horizontal, y al revés. Presentar una comunicación previa no exime de solicitar la autorización de la junta cuando la obra incide en elementos comunes; y contar con el acuerdo de la junta no exime de cumplir con el ayuntamiento.
Qué dice el derecho catalán sobre las obras en el edificio
En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código Civil de Cataluña, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Con carácter general y sin perjuicio de lo que digan los estatutos de cada comunidad:
- El propietario puede realizar obras dentro de su elemento privativo, pero no puede alterar ni perjudicar los elementos comunes ni afectar a la seguridad, la estructura o la configuración exterior del edificio. Existe además un deber de comunicar previamente las obras a la comunidad, a través de la administración de comunidades o de la presidencia.
- Las obras que alteran elementos comunes (fachadas, cubiertas, patios, estructura, instalaciones generales) requieren acuerdo de la junta con las mayorías cualificadas que el libro quinto establece según el tipo de actuación; en los supuestos más intensos, como la modificación del título de constitución o la desafectación de elementos comunes, las exigencias son especialmente reforzadas.
- Las obras de conservación y reparación necesarias para mantener el edificio en condiciones de uso y seguridad son obligatorias para la comunidad y su coste se reparte conforme a los coeficientes, salvo regla distinta válidamente establecida.
- Las obras de accesibilidad tienen un tratamiento propio y más favorable, con supuestos en los que la comunidad no puede negarse si se cumplen los requisitos legales.
Qué debería hacer la comunidad ante una obra anunciada
Nuestra recomendación, como despacho que gestiona comunidades desde 1983, es actuar con orden y sin improvisar:
- Pedir por escrito la documentación. Copia de la comunicación previa o licencia, descripción de los trabajos y, si hay proyecto, memoria técnica. Recordando siempre que ese documento acredita lo declarado, no una autorización municipal.
- Determinar si se tocan elementos comunes. Es el punto clave y el que decide si basta con la comunicación a la comunidad o hace falta acuerdo de junta.
- Convocar junta si procede, con el punto del orden del día correctamente redactado, indicando la obra concreta y la mayoría aplicable. Un acuerdo genérico es fuente segura de impugnaciones.
- Dejar constancia en el acta de las condiciones: horarios, protección de zonas comunes, seguro de responsabilidad civil del contratista, plazo y obligación de reponer cualquier daño.
- Documentar el estado previo de rellanos, patios y fachada con fotografías fechadas. Ahorra discusiones cuando aparecen fisuras o humedades.
Y si la obra ya ha empezado sin permiso
La reacción debe ser rápida, porque el paso del tiempo juega en contra de la comunidad. Lo habitual es requerir formalmente al propietario la paralización y la reposición, poner el asunto en conocimiento del ayuntamiento cuando existan indicios de que lo ejecutado no se corresponde con lo declarado y, si no hay respuesta, valorar la acción judicial. La junta debe adoptar el acuerdo de ejercitar acciones y habilitar a quien vaya a representar a la comunidad; sin ese acuerdo bien reflejado en el acta, el procedimiento nace cojo. También conviene revisar los plazos aplicables, tanto los de impugnación de acuerdos como los urbanísticos, que no son ilimitados.
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