Pisos turísticos y plataformas: cuántos hay, cuánto pesan en el alquiler, cuántos han salido del mercado y cuántos funcionan en la sombra

Es la explicación más repetida de la crisis de la vivienda: «los pisos turísticos se han comido el alquiler». En esta serie hemos intentado no repetir nada sin comprobarlo (las causas y las soluciones, lo que ha funcionado en Europa, los desahucios), y con los pisos turísticos hemos hecho lo mismo: cuántos hay, cuánto mueven, cuántos han salido del alquiler normal, cuántos funcionan sin licencia, qué dicen los estudios serios sobre su efecto en los precios y qué ha pasado con la oferta de alquiler después de cada norma. La respuesta corta: pesan mucho menos de lo que se dice en el conjunto del país, pesan mucho en barrios y pueblos concretos, y el problema de verdad no son tanto los que tienen licencia como los que trabajan en la sombra y el trasvase al alquiler «de temporada». Las cifras son de octubre de 2026 y todas tienen fuente.

Cuántos hay

El INE cuenta cada seis meses los anuncios de vivienda completa en las grandes plataformas, quitando duplicados. No cuenta licencias, cuenta pisos que se ofrecen. El último dato es de mayo de 2026: 341.001 viviendas turísticas y 1,71 millones de plazas, el 1,28 % de todas las viviendas de España. El máximo se tocó en agosto de 2024, con 403.267 (1,52 %), y desde entonces ha bajado: en noviembre de 2025 hubo la mayor caída de la serie (−12,4 % en un año) y en mayo de 2026 había un 10,7 % menos que un año antes. La cifra redonda de «400.000 pisos turísticos» que se sigue oyendo es la del pico de 2024.

En Cataluña el INE detecta 51.305 viviendas turísticas (1,31 % del parque), pero el registro oficial de la Generalitat tiene inscritas 105.399 con 580.073 plazas. Es decir, hay el doble de licencias que de pisos anunciados: muchas licencias se usan solo en temporada, o no se anuncian en las plataformas que mira el INE. Conviene tenerlo presente cuando alguien compara cifras de fuentes distintas.

Cerca de casa: Granollers, Mataró y el Maresme

Aquí la primera sorpresa para quien lea los titulares. En Granollers el INE encuentra 13 viviendas turísticas anunciadas (0,05 % del parque; 17 inscritas en el registro catalán). En Mataró, 130 anunciadas (0,25 %; 174 inscritas). Para que el piso turístico explique el precio del alquiler en estas dos ciudades haría falta otra explicación. En la costa del Maresme el peso es otro: Calella 2,1 %, Sant Pol 3 %, Santa Susanna 4,7 %; y en los destinos turísticos de referencia, Sitges 4,8 %, Lloret 6,7 %, Salou 7,4 %, Roses 10,2 %. Barcelona ciudad, con 8.231 anuncios, está en el 1,02 %, la mitad que en 2020 (17.280): es la única gran ciudad que no concede licencias nuevas desde 2014 y donde el número de anuncios ha caído de forma sostenida.

Cuánto negocio es

El INE no publica cuánto facturan las viviendas turísticas. Lo que hay es esto. Los apartamentos turísticos reglados (una parte del total) registraron en 2025 76,1 millones de pernoctaciones y 15,2 millones de viajeros, con una estancia media de cinco noches y una ocupación de entre un tercio y el 41 % de las plazas según el mes. Eurostat cuenta las noches reservadas en Airbnb, Booking y Expedia en toda la Unión: 951,6 millones en 2025, un 11 % más que el año anterior; España es el segundo país tras Francia y Andalucía fue, en el tercer trimestre de 2025, la segunda región de la Unión con más noches de plataforma. Airbnb publica un estudio propio según el cual su actividad en España supone 8.500 millones de euros de «impacto» y 130.000 empleos, con un anfitrión típico que ingresa 4.700 euros al año; es una cifra de parte, calculada con una metodología que suma efectos indirectos e inducidos, y no equivale a facturación. Para situar el conjunto: el turismo aportó 218.459 millones al PIB en 2025 según Exceltur. Quien ha pagado la expansión del piso turístico no ha sido el sector del alojamiento, que está en máximos, sino el vecino de escalera y el inquilino del barrio; por eso el resto de este artículo mira hacia ahí.

Lo que dicen los estudios sobre el efecto en el alquiler

Hay un estudio de referencia hecho precisamente en Barcelona (García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú, Journal of Urban Economics, 2020). Comparando barrios con más y menos Airbnb, calcula que la actividad de la plataforma subió los alquileres un 1,9 % de media y los precios de venta un 4,6 %; pero en el 10 % de barrios con más pisos turísticos el efecto fue del 7 % en alquileres y del 17 % en venta. Es la cifra más citada y también la más tergiversada: el «17 %» que se repite es el de la venta en los barrios más turísticos, no el del alquiler en la ciudad.

El Banco de España calcula que el alquiler turístico equivale a un 1,8 % de las viviendas principales y a cerca del 10 % del tamaño del mercado de alquiler, concentrado en Málaga, Marbella, Elche, Palma y los centros de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia; pero no estima un efecto propio sobre los precios: remite a los estudios académicos. La Comisión Europea (JRC, diciembre de 2025) dice que los alquileres de corta duración son el 1,2 % de las viviendas de la Unión, «hasta el 20 %» en algunos barrios, que se asocian a precios más altos en las ciudades, pero que «los datos no permiten establecer causalidad». Fedea revisó en febrero de 2026 429 estudios de todo el mundo y resume: efectos reales pero localizados y modestos; las regulaciones restrictivas bajan los alquileres un 2-3 % donde se aplican (Los Ángeles). Otro estudio (IZA, 2022) calcula que la prohibición de nuevos registros en Lisboa en 2018 bajó los precios de venta un 8 %. Para Madrid, dos estudios no encuentran un efecto medible a escala de ciudad (uno de ellos sí en distritos turísticos concretos); un tercero (2026) calcula que cada 100 anuncios más suben los precios del barrio un 2,2 %.

Nuestra lectura: el piso turístico no explica la crisis de la vivienda en España, que tiene causas más grandes que ya hemos contado (falta de construcción, suelo, demografía, inversión), pero en los barrios donde se concentra es un factor real, del orden de varios puntos de alquiler, y en esos barrios la regulación local ha demostrado que funciona.

Cuántos pisos han pasado del alquiler normal al turístico

Es la pregunta que todo el mundo hace y para la que no existe una cifra oficial: ni el Ministerio, ni la Generalitat, ni el Ayuntamiento de Barcelona han publicado cuántas viviendas de alquiler de larga duración se han convertido en turísticas. Lo que hay son indicadores indirectos, y apuntan a algo que importa más de lo que parece: en Barcelona, el trasvase grande de los últimos años no ha sido al alquiler turístico (con licencias congeladas desde 2014), sino al alquiler de temporada, el contrato de meses que escapa a la limitación de precios.

• El Observatori Metropolità de l'Habitatge midió que la oferta de temporada en los portales pasó del 13,1 % de los anuncios de Barcelona en 2019 al 39,6 % en 2024; y matizó que la cuota sube sobre todo porque la oferta permanente se hundió (−66 % en un portal), más que porque la temporada creciera (+46 %).
• idealista: entre marzo de 2024 (declaración de zonas tensionadas) y diciembre de 2025, en Barcelona ciudad la oferta de alquiler permanente bajó un 56 % (solo en el último año, un 15 %) y la de temporada subió un 58 %; la temporada pasó de ser el 34 % de los anuncios al 64 %. En el segundo trimestre de 2026, tras la ley catalana que somete la temporada a la limitación de rentas (en vigor desde el 1 de enero de 2026), la oferta de temporada cayó un 42 %.
• Los contratos registrados en el Incasòl lo confirman: en el cuarto trimestre de 2024 se firmaron en Barcelona 2.727 contratos de temporada, el 26 % de todos los nuevos; en el primer trimestre de 2026, los contratos de temporada en Cataluña cayeron un 32,7 %.
• Para el conjunto de España, idealista calcula que en 2025 la oferta de alquiler permanente perdió 25.836 viviendas mientras aparecían 58.184 anuncios nuevos de temporada (Andalucía 13.832, Madrid 10.766, Cataluña 10.531). El Banco de España sitúa la temporada en torno al 15 % de la oferta total de alquiler en 2024.

¿Y el camino de vuelta? Tampoco hay cifra. Barcelona anunció en junio de 2024 que no renovará las 10.101 licencias de piso turístico cuando caduquen, en noviembre de 2028; un modelo del IEB encargado por el Ayuntamiento calcula que, si todas volvieran al alquiler, las rentas bajarían entre un 8 % y un 13,4 %. Es un supuesto, no un dato: las licencias siguen vigentes y nadie ha contado reconversiones. Lo que se ha medido fuera no invita al optimismo fácil: en Lisboa, donde en 2026 se cancelaron 6.765 registros de alojamiento local (el 40 %), en los dos barrios comprobados por una asociación vecinal solo entre el 6 % y el 11 % de esas casas han aparecido en venta o en alquiler; en Nueva York, donde la ley aplicada desde septiembre de 2023 hizo desaparecer el 83 % de los anuncios de menos de 30 noches, los alquileres no bajaron (la renta pedida subió un 0,9 % el primer año y un estudio de 2026 estima un efecto de −0,1 %), porque muchos anfitriones pasaron a estancias de 30 noches o más. Cerrar el piso turístico no devuelve la vivienda al alquiler por sí solo.

Fechas: cada norma y lo que se midió después

Poner las normas y los datos en la misma línea de tiempo enseña algo que ningún titular cuenta: cada vez que se ha regulado un tipo de alquiler, la oferta se ha desplazado al tipo que quedaba sin regular. El cuadro recoge solo lo medido por fuentes oficiales o por los portales, con sus fechas.

La lección es incómoda para todos: la limitación de rentas de 2024 bajó el precio de los contratos nuevos en Barcelona, pero empujó a miles de propietarios a la temporada; el registro estatal y la presión sobre las plataformas sacaron del mercado turístico decenas de miles de anuncios en 2025, pero esa vivienda tampoco fue al alquiler permanente; y la ley catalana de diciembre de 2025 ha frenado la temporada sin que, de momento, la oferta permanente se recupere. Regular una pieza mueve las demás. Lo que falta, y es lo que pedimos como despacho, es que alguien mida adónde va la vivienda cada vez que se cierra una puerta.

La sombra: cuántos funcionan sin licencia

Esta es, a nuestro juicio, la parte más importante y la peor contada. El dato más sólido lo dio el Registro Único estatal que el Gobierno puso en marcha en julio de 2025: a 8 de enero de 2026 había 412.253 solicitudes de número de registro y 86.275 habían sido revocadas, 21 de cada 100, por no acreditar la licencia autonómica o municipal, por falsedades o por no subsanar; el Ministerio notificó esa lista a las plataformas para que retiraran los anuncios. Cataluña aportaba 13.350 revocaciones; Barcelona ciudad, 5.005; Madrid, 5.344; Marbella, 2.993. Exceltur convirtió esas revocaciones en plazas y concluyó que el 23 % de la oferta era «pirata». Son indicadores, no un censo: parte de las revocaciones fueron defectos de papeleo (Booking reactivó el 39 % de los anuncios que retiró cuando los anfitriones aportaron el número), y a la vez hay pisos que nunca pidieron registro y no aparecen en ninguna lista.

Otros indicadores del mismo fenómeno: en Madrid, Consumo contó 16.335 viviendas turísticas anunciadas frente a 1.131 licencias municipales (junio de 2025); en Barcelona, la Generalitat detectó en mayo de 2025 que 6.200 de los 19.400 anuncios de Airbnb en la ciudad (uno de cada tres) no llevaban número de licencia, y exigió retirar más de 9.000 en toda Cataluña; en julio de 2025 solo 6.759 pisos turísticos de Barcelona se habían inscrito en el registro estatal frente a unas 10.000 licencias. El Ministerio de Consumo ordenó a Airbnb retirar 65.935 anuncios sin número, con número falso o sin decir si el anunciante era profesional, y la multó con 64 millones de euros en diciembre de 2025; el Tribunal Superior de Madrid ha rechazado suspender la multa. El Ayuntamiento de Barcelona, con más de 30 inspectores, ha cerrado unos 6.600 pisos turísticos ilegales en diez años, impuso más de 11.500 sanciones y ha pasado de 6.000 anuncios ilegales a entre 300 y 500 al mes; su conclusión, compartida por un estudio académico de 2025, es que lo que mantiene a raya la oferta ilegal no es la licencia sino la inspección permanente. De Mataró y Granollers no hay ninguna cifra de inspección ni de sanción publicada.

Un aviso jurídico que cambia el tablero: el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el Registro Único estatal y el número de registro que lo acompañaba (sentencias de 19 y 21 de mayo; la segunda, publicada en el BOE el 26 de junio), por entender que el Estado carecía de competencia para crearlo. Siguen en pie la Ventanilla Única Digital, la obligación de las plataformas de transmitir datos (que viene del Reglamento europeo 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026), los registros autonómicos (en Cataluña, el número HUTB) y, desde el 8 de octubre de 2026, la obligación de que todo anuncio de alquiler lleve el código identificativo autonómico o municipal (artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026). La herramienta estatal para medir la sombra ha durado diez meses; la autonómica y la municipal siguen.

Las plataformas de intercambio de casas

Nos lo preguntan cada vez más. HomeExchange, la mayor, dice tener 40.600 miembros en España (2025), el segundo mercado mundial tras Francia, con una cuota de 175 euros al año y sin pago entre particulares; Kindred, la estadounidense, cobra entre 20 y 45 dólares por noche y tiene Barcelona entre sus seis destinos principales. Son cifras de las propias empresas; no hay ninguna independiente. Jurídicamente, el intercambio gratuito no es un arrendamiento (no hay precio) y en Cataluña queda fuera de la definición de vivienda de uso turístico, que exige «contraprestación económica»; pero ninguna Administración lo ha dicho por escrito, Hacienda no ha resuelto ninguna consulta sobre ello, y cuando la plataforma cobra por noche el argumento de la gratuidad se debilita. Para la comunidad de propietarios, un intercambio ocasional entre particulares no es la actividad que la ley permite prohibir; una vivienda que rota de huéspedes cada semana, sí puede serlo con independencia del nombre que se le dé.

Las reglas que hay hoy

• En su comunidad. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025, nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), quien quiera destinar un piso a uso turístico necesita la aprobación previa de la junta por tres quintos de propietarios y cuotas, y la junta puede prohibir o condicionar la actividad con esa misma mayoría, sin que haga falta cambiar los estatutos como exigía el Supremo hasta entonces. Los pisos turísticos que ya funcionaban legalmente antes de esa fecha no se ven afectados por el acuerdo.
• En Cataluña. El Decreto ley 3/2023 (avalado por el Tribunal Constitucional en marzo de 2025) exige licencia urbanística en 262 municipios, entre ellos Barcelona, Mataró, Granollers y toda la costa del Maresme, con un tope de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes; las existentes tienen hasta noviembre de 2028 para obtener la licencia o cesar. Mataró aprobó en marzo de 2024 una moratoria de nuevas licencias; Granollers no tiene regulación propia. Desde el 1 de enero de 2026 (Ley 11/2025, de 29 de diciembre) el alquiler de temporada en zonas tensionadas está sometido también a la limitación de rentas.
• En Barcelona. No se conceden licencias nuevas desde 2014 y las 10.101 vigentes caducan en noviembre de 2028 sin renovación; la asociación de apartamentos lo litiga y no hay todavía sentencia sobre ese punto. El Ayuntamiento da ayudas a las comunidades que quieran prohibir los pisos turísticos.
• Fiscalidad nueva (Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, pendiente de convalidación). Desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de vivienda amueblada de 30 noches o menos pagan IVA del 10 %; en los municipios declarados zona tensionada el ayuntamiento puede aplicar un recargo del IBI de hasta el 50 % a las viviendas de uso turístico, de hasta el 100 % si el titular tiene dos o más y de hasta el 150 % si tiene cuatro o más; y todo anuncio debe llevar el código de registro.
• Hacienda. Las plataformas comunican cada año a la Agencia Tributaria lo que cobra cada anfitrión (modelo 179 y directiva DAC7). En la campaña de la renta de 2025 la AEAT envió 437.000 avisos a contribuyentes con ingresos en plataformas digitales. El piso que no se declara deja rastro igual.

Qué puede hacer una comunidad de propietarios

Lo primero, saber qué tiene. Para cada piso que se anuncia por días en la escalera, comprobar si tiene número de registro catalán (empieza por HUTB) y si el anuncio lo muestra; si no lo tiene, la denuncia a la Generalitat o al ayuntamiento es gratuita y, en Barcelona, eficaz. Lo segundo, decidir. La junta puede, por tres quintos, prohibir la actividad turística para el futuro, condicionarla (horarios, fianza, registro de huéspedes, seguro) o fijarle una cuota de gastos superior de hasta un 20 %, como permite la ley desde 2019; el acuerdo se inscribe en el Registro de la Propiedad para que obligue a los compradores futuros. Lo que no puede es cerrar un piso turístico que ya tenía licencia antes de abril de 2025: contra ese solo cabe exigirle que cumpla las normas de convivencia y, si causa molestias graves, la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que puede acabar con la privación del uso de la vivienda hasta tres años. En nuestro trabajo de administración de comunidades lo vemos con frecuencia: la mayoría de los conflictos no son con el propietario con licencia, sino con el piso que nadie sabía que era turístico.

Qué debe saber el propietario que quiere alquilar por días

Que hoy necesita cuatro cosas antes del primer huésped: la licencia o comunicación municipal (en Mataró, hoy, no hay nuevas), el número de registro de la Generalitat, la autorización de su comunidad por tres quintos y la declaración de los ingresos; y que desde diciembre deberá repercutir el IVA y, si está en zona tensionada, puede ver recargado el IBI. Que el alquiler «de temporada» no es un atajo: desde el 1 de enero de 2026 está sometido a los mismos límites de renta en Cataluña, el contrato debe expresar la causa real de la temporalidad y, si no la tiene, el juez lo trata como vivienda habitual, con cinco o siete años de duración. Y que, con los datos en la mano, el negocio es menos redondo de lo que parece: ocupación media de un tercio de las noches en los apartamentos reglados, 4.700 euros al año el anfitrión típico según la propia Airbnb, y una inspección que en Barcelona ha cerrado 6.600 pisos en diez años. Un alquiler de vivienda habitual, bien hecho y con garantías, da menos sobresaltos; cuál conviene en cada caso es una cuenta que hacemos con cada cliente.

Lo que no hemos podido acreditar

Que haya «400.000 pisos turísticos» (hoy son 341.000); que el Banco de España haya cuantificado un efecto de los pisos turísticos sobre los precios (no lo ha hecho); cuántas viviendas han pasado del alquiler ordinario al turístico (no hay cifra oficial, solo los indicadores de temporada que hemos dado); cuántos pisos turísticos han vuelto al alquiler en Barcelona, Palma o Málaga (ninguna cifra); adónde ha ido la vivienda que ha dejado la temporada en 2026 (nadie lo ha medido); que los 65.000 anuncios retirados de Airbnb sean 65.000 pisos ilegales (eran anuncios con infracciones de información, no un censo); que el Supremo haya «liberado» a los pisos turísticos de registrarse (anuló el registro estatal; siguen el autonómico, el código en los anuncios y las obligaciones de las plataformas); y que en Mataró o Granollers haya un problema de pisos turísticos ilegales (no hay ningún dato que lo diga, ni a favor ni en contra). Las fuentes de todas las cifras de este artículo están enlazadas en el apartado final.

Fuentes

Todas las cifras de este artículo se han comprobado en la fuente que se cita; donde el dato solo lo da un portal inmobiliario o un medio, se dice.

Cuántos hay. INE, Medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad (estadística experimental; serie nacional, por comunidades y por municipios, mayo de 2026). Idescat, habitatges d'ús turístic inscritos (Cataluña, Mataró y Granollers).

Cuánto negocio es. INE, Encuesta de ocupación en alojamientos turísticos extrahoteleros, diciembre de 2025 y año 2025. Eurostat, noches reservadas en plataformas, 2025. Airbnb, estudio de impacto económico en España (2024). Exceltur, Perspectivas turísticas n.º 95 (enero de 2026).

Efecto en el alquiler. García-López, Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú, «Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona», Journal of Urban Economics 119 (2020). Banco de España, Informe Anual 2023, capítulo 4 y comparecencia del director general de Economía en el Congreso (18/11/2024). Comisión Europea, JRC (16/12/2025). Fedea, documento de trabajo 2026-02. Koster, van Ommeren y Volkhausen, Journal of Urban Economics 124 (2021), Los Ángeles. Gonçalves, Peralta y Pereira dos Santos, IZA DP 15706 (2022), Lisboa. Madrid: Casanova (Fedea, 2019), Morales-Alonso y Núñez (Technological Forecasting and Social Change, 2022) y Chaves-Fonseca (2026, según Infobae). Modelo del IEB para el Ayuntamiento de Barcelona: Infobae, 30/09/2025.

Trasvase y alquiler de temporada. Observatori Metropolità de l'Habitatge, El lloguer de temporada 2019-2024. idealista/news: 30/05/2026, 23/04/2026 y 2T 2026 (según Infobae, 21/07/2026). Ajuntament de Barcelona, contratos de temporada 4T 2024. Contratos de temporada en Cataluña, 1T 2026 (VIA Empresa, con datos del Incasòl). Generalitat de Catalunya, indicador de precios de alquiler (fianzas del Incasòl). Nueva York: Skift, 1/09/2024 y estudio en SSRN (2026). Lisboa: Dinheiro Vivo, 19/02/2026 y Observador, 9/10/2026.

La sombra. La Moncloa, balance del Registro Único a 30/06/2025 y segunda notificación a las plataformas, datos a 8/01/2026 (idealista/news). La Moncloa, Consumo: viviendas turísticas en Madrid (30/06/2025). Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030: orden a Airbnb (19/05/2025), sanción de 64 millones (15/12/2025) y auto del TSJ de Madrid (23/03/2026). Exceltur, 23 % de oferta «pirata» (Forbes, 4/02/2026). Generalitat, anuncios sin licencia en Airbnb (3Cat, 23/05/2025). Pisos de Barcelona inscritos en el registro estatal a julio de 2025 (Ara). Ajuntament de Barcelona: balance 2016-2025 (1/08/2025), inspección 2025-2026 (5/06/2026) y anuncios ilegales por mes (3Cat, 24/09/2026). Agencia Tributaria, avisos de la campaña de la renta 2025 (idealista/news).

Intercambio de casas. HomeExchange en España (Forbes, 21/01/2026); Kindred (nota de la empresa, 3/02/2026); Decret 75/2020, de turisme de Catalunya, art. 221-1.

Normas. Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Ley Orgánica 1/2025 y Ley de Propiedad Horizontal, texto consolidado (art. 17.12 y 7.2). Real Decreto 1312/2024, Registro Único; sentencia del Tribunal Supremo de 21/05/2026 (BOE 26/06/2026) y nota del Consejo General del Poder Judicial. Reglamento (UE) 2024/1028. Decret llei 3/2023 (Portal Jurídic), texto con el anexo de 262 municipios (BOPC) y STC 64/2025. Declaración de zonas tensionadas en Cataluña (DOGC, marzo de 2024). Llei 11/2025, de 29 de desembre (Portal Jurídic). Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 7/10/2026). Ajuntament de Barcelona, no renovación de las licencias (21/06/2024). Ajuntament de Mataró, moratoria (8/03/2024).

Borrador elaborado con ayuda de inteligencia artificial y revisado y aprobado por un abogado del despacho antes de su publicación. Contenido divulgativo: no constituye asesoramiento jurídico. Más información en el aviso legal.

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